2021년 달라지는 부동산 제도

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

이제 좀 있으면 2021년 새해입니다.

올 한해는 정말 다사다난한 해였던거 같습니다.

크고 작은  부동산 대책들이 많이 나왔는데, 부동산 대책이 너무 자주 나오거, 발표는 올해 했지만 실제 시행은 내년인 규제도 많아 헷갈리는 부분이 많습니다.

그래서 내년에 시행되는 제도에 대해서 정리해 보았습니다.

종합부동산세

 

■2021년 1월 부터 종합부동산세율이 인상됩니다.

2주택자 이하 보유자는 과세표준 구간별로 세율이 0.1%~0.3% 오르게 됩니다.

3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과표 구간별로 세울이 0.6%~2.8% 상승됩니다.

 

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택은 개인 최고세율을 적용하며 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%의 세율이 일괄적용됩니다.

 

과표를 정할 때 주택 공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율은 올해 90%에서 내년 95%로 인상되고,

세부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 경우 200%에서 300%로 인상됩니다.

법인이 보유한 주택은 세부담 상한을 페지하며 6억원의 기본 공제도 폐지됩니다.

 

※종합부동산세

 

■공제율 및 공제방식이 변경됩니다.

 - 내년 1월 부터 고령자 공제율이 높아집니다.

 

1주택자(실수요)인 고령자 세액 공제율이 구간별로 10% 오릅니다.

장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10% 올라 최대 80%가 됩니다.

 

1주택을 공동 명의로 보유한 부부는 종부세 산정시 공제방식을 선택할수 있는데요, 지금 처럼 부부가 각각 6억원 씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택처럼 9억원을 공제받은 후 고령자 및 장기보유 공제를 받을 수도 있습니다. 두 방식 중 본인에게 더 유리한 방식을 선택하면 되겠습니다.

 

※1주택자 고령자 공제율

 

양도소득세

 

■최고세율 인상

내년 1월 부터 소득세 최고세율이 현재 42%에서 45%로 오릅니다.

현재 과세표준 5억원 초과 시 최고 42%지만, 내년엔 10억원을 초과하면 최고세율이 45%까지 높아집니다.

 

※양도소득세 과세표준 구간 신설, 최고세율 인상

 

■주택을 2년 미만 보유했거나 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율은 내년 6월부터 높아집니다.

현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용합니다. 하지만 내년 6월 이후부터는 1년 미만 보유 주택은 세율이 30% 높아져 70%가 됩니다. 2년 미만 보유 주택은 60% 단일 세율이고요.

 

※양도소득세 보유기간 및 다주택자 세율

■분양권도 세율이 올라갑니다.

현재 조정대상지역 내 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있습니다. 내년 6월부터는 지역에 상관 없이 1년 미만 보유시 70%, 그 외의 경우에는 60% 세율을 적용합니다.

 

■다주택자에 대한 양도세 증과세율도 10%오릅니다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 현재 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20% 중과되었는데, 앞으로 각각 20%,30%로 인상됩니다.

 

■비과세 산정방식 변경됩니다.

1월부터 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 조건이 달라집니다.

현재는 해당 주택을 2년 이상 보유하면 됐는데 내년 1월부터는 보유 기간 산정방식이 달라집니다.

2주택 이상 보유했다가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 된 경우 남은 1주택에 대해서 비과세를 하려면 보유 기간 산정이 까다로워집니다.

 

보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라, '다른주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'로 부터 계산해야 합니다.

단, 일시적 2주택 같은 사유로 1주택 비과세를 하는 주택은 예외입니다.

 

■1가구 1주택자의 장기보유 특별공제도 달라집니다.

현재 2년이상 거주한 주택은 보유 기간마다 연8%씩, 10년이상일 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을수 있었지만 내년부터 보유기간 외에 거주기간도 같이 합산하여 계산됩니다.

 

※양도소득세 장기보유특별공제 거주요건 추가

 

■분양권도 주택 수에 포함됩니다.

1월부터 주택 수에 분양권이 포함됩니다.

조정대상지역 내 주택을 팔 때 분양권도 주택 수로 포함해서 양도세가 부과 됩니다.

단, 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용하고 취득한 분양권은 해당하지 않습니다.

청약 제도

 

■신혼부부, 생애최초 특별공급 요건 완화 됩니다.

현재 월평균 소득 기준으로 외벌이 가구 120%, 맞벌이 가구 130% 이하인 민영주택 신혼부부 특별공급 소득기준은 내년 1월 부터 외벌이 140%, 맞벌이 160%로 각각 완화 됩니다.

공공주택 신혼부부 특공 소득기준도 외벌이 130%, 맞벌이 140%이하로 확대됩니다.

 

생애 최초 특별공급 소득기준은 공공주택의 경우 현재 도시근로자 월평균 소득 100%이하, 민영주택은 130% 이하지만 내년부터 공공주택은 130% 이하, 민영주택은 160% 이하까지 청약 대상이 확대됩니다.

 

특별공급 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라지는데요, 올해까지 신혼부부 특공 물량 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%)까지 우선 공급했으나 내년에는 이 비율이 70%로 줄어듭니다. 대신 이 소득수준을 넘는 청약자에 공급되는 비중이 25% 에서 30%로 늘어납니다.

 

※신혼부부 특별공급 소득요건 완화

※생애최초 특별공급 소득요건 완화

 

■전매행위 위반 처벌 강화, 분상제 아파트 거주의무기간 신설(2021년 2월 19일 이후)

내년 2월 19일 부터 분양권 전매제한 위반자나 알선한 사람은 적발한 날로부터 10년간 청약자격이 제한됩니다.

 

같은 날부터 분양가상한제가 적용된 아파트 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야하고, 

 

■분양가 상한제 아파트 거주의무기간 신설(2월 19일 이후), 전매행위 위반 처벌 강화

내년 2월 19일부터 분양가 상한제가 적용된 아파트에 당첨되었다면 해당 아파트 완공 후 최소 2년 이상 거주해야 합니다.

공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 직접 입주해서 살아야 합니다.

민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 합니다.

 

만약이 규정을 위한바면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

단, 거주의무기간 중 해외체류, 근무.생업.취학 또는 질병 치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 거쳐 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다.

 

※분양가상한제 주택 거주의무기간

전월세신고제 6월 시행 (2021년 6월)

내년 6월부터 주택 전월세 계약 내용을 계약 당사자 모두 30일 이내 곤할 시군구철에 신고해야 합니다.

계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금.중도금.잔금 납부일 등을 신고해야 합니다. 신고와 동시에 확정일자가 부여 됩니다. 임대차 계약 후 보증금과 임대료가 변경되거나 계약이 해지된 경우에도 30일 이내 해당 시군구청에 공동 신고해야합니다.

 

임대차계약 내용을 신고하지 않고나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부가되고, 오피스텔, 고시원 등 비주택은 신고 대상이 아닙니다.

 

재건축 분양자격 신청 강화 (시행시기 미정)

내년부터 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에 조합원 분양신청 전까지 2년이상 실거주해야 분양신청을 할 수 있습니다. 거주 기간은 연속이 아닌 합산으로 2년 이상이면 됩니다.

거주요건을 채우지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금청산 받고 나가야 합니다. 관련법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용됩니다.

 

재건축 안전진단 절차도 강화 되는데요, 지금까지 1차 안전진단 기관은 시군구가 선정했으나, 앞으로는 시도로 변경됩니다. 2차 안전진단 의뢰도 시도가 담당합니다. 안전진단 보고서 허위 작성 시 그동안 2년 이하 징역형에 처했으나 법 개정으로 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2000만원이 부과됩니다. 허위, 부실 작성이 적발되면 안전 진단 입찰도 1년가 제한되게 됩니다.

 

마치며

2021년이 얼마 남지 않았습니다. 부동산 정책이 많이 바뀌면서 헷갈리는 부분이 많아서 2021년에 적용되는 부동산 제도에 대해서 알아보았습니다.

잘 확인 하고 대비해서 모두 2021년에는 내집 마련 및 부자가 되자구요!!