상가건물임대차보호법 이란?

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

상가투자를 할 때 반드시 알아야 할 "상가건물임대차보호법"에대해서 알아보려고 합니다.

알아두면 꼭 필요한 내용이니 참고 부탁드려요.

"상가건물임대차보호법" 이란?

"상가건물임대차보호법"은 약자의 위치에 있는 상가 임차인들을 보호하기 위해 만들어진 법률입니다.

임대료 상한선, 보증금 우선 변제, 권리금 보호 등의 항목이 포함되어 있습니다.

 

상가건물임대차보호법에 적용되는 건물은?

사업자등록의 대상이 되는 건물이고, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함하는 임대차에 대하여 적용한다고 되어있습니다.

쉽게 말해서 사업자등록이 된 상가건물이라고 보시면 될 거 같아요.

 

그리고 상가건물임대차보호법에 적용되기 위해서는 각 지역별로 정해진 환산보증금 안에 있어야 했습니다.

하지만 법이 개정되고 환산보증금이 기준을 넘는 임차인도 대항력(보증금을 돌려받기 전까지 해당 건물에서 나가지 않아도 되는 권리)과 계약 갱신요구권(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있는 권리)을인정받게 되었습니다.

 

※환산보증금이란?
임차인의 자금부담 능력을 확인하는 수치로 임차인에 대한 보호 범위를 정하게 됩니다.
계산은 아래 식과 같아요
  환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

※지역별 환산보증금 기준
-서울특별시 : 9억 원
-과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억 9천만 원
-광역시, 세종특별자치시, 제주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억 4천만 원
-그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

상가건물임대차보호법 세부내용

"대항력"

상가건물 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기게 됩니다. 

 

"보증금의 회수"

대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받았다면 상가건물이 경매로 넘어가더라도 보증금을 지킬 수가 있는데요.

상가건물이 경매로 팔리게 되면 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.

 

"임차권등기명령"

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

대항력과 우선변제권이 있다고 하더라도, 해당 상가를 점유하지 않고 다른 곳으로 이사를 간다면 대항력을 상실하게 되어 법적 보호를 받지 못하게 됩니다.

 

그렇기 때문에 임차권등기명령을 신청하는 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여 임차권 등기를 해 놓아야 합니다.

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면, 해당 상가를 점유하지 않고 다른 곳으로 이사를 하더라도 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다

 

"경매에 의한 임차권 소멸"

임차권은 임차건물에 대하여 경매가 실시된 경우에 그 임차건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다.

다만, 보증금액이 전액 변제되지 아니한 대항력있는 임차권은 그러하지 않습니다.

 

"임대차기간"

기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.

다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

임대가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

 

"계약갱신 요구"

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않은 범위에서 행사할 수 있습니다.

 

다만 다음각 호의 어느 하나의 경우에는 거절할 수 있습니다.

 

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

⑧ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

"차임 등의 증감청구권"

월세를 증액할 경우 대통령으로 정하는 비율을 초과하지 못합니다.

계약갱신 시 기존 9% →5%

청구 당시 차임 또는 보증금의 5% 이내 인상 가능

증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

마치며

법은 어렵지만 알면 힘이 되는 거 같습니다.

임차인을 보호하는 법이니 만큼 알아두면 좋을 거 같습니다.

 

 

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