상가투자 세금 알아보기

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

상가투자를 투자를 할 때 고려해야 할 중요한 것 중 하나가 바로 세금입니다.

상가투자를 할 때 내는 세금에는 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

★상가 투자할 때 발생하는 세금★ - 취득세 - 양도세 - 재산세 - 종합부동산세 - 부가가치세(임대료 부분)

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■취득세

상가를 사게 되면 집이나 차를 살 때처럼 취득세를 내야 합니다.

상가의 취득세는 매입금액의 4.6%입니다.

상가 취득세도 집과 마찬가지로 잔금을 치른 날이나 등기를 한 날 중 빠른 날로부터 60일 이내에 납부해야 합니다.

예) 상가 매입 금액이 10억 원이라고 할 때
  취득세 = 10억원 x 4.6% = 4,600만 원

 

■양도소득세

양도소득세는 양도차익이 발생한 경우에만 내는 세금으로, 상가를 팔았을 때의 가격이 매입했을 때의 가격보다 높을 때 만 내게 됩니다.

예) 2014년 에 2억 5,000만 원에 상가를 매입하고, 2020년에 4억 원에 상가를 팔았습니다.
여기서의 차익은 1억 5,000만 원이고, 세율 35%, 기본공제 250만원, 누진공제, 1490만원, 주민세 10%를 계산하면 양도소득세가 나옵니다.

양도소득세 = {(1억 5,000만원 - 250만 원) x 35% - 1,490만 원} x 1.1(주민세 10%) = 약 4,040만 원

상가 투자를 할 때 반드시 2년 이상 가지고 있다가 그 이후에 매도를 해야 합니다. 그렇지 않으면 단기 투기로 인정되어

차익의 40~50% 까지 세금을 내야 합니다.

 - 보유기간 1~2년 : 40%

 - 보유기간 1년 미만 : 50%

※참고
상가를 여러 채 소유하고 있다가 여러 개의 물건을 매도해야 하는 상황이라면 1년 간격으로 나누어 매도를 하는 것이 양도소득세를 절세하기 유리합니다.  양도소득세 기본공제 때문인데요, 양도소득세 기본공제는 1년 단위로 합산하여 공제되고 가장 먼저 신고한 물건에 공제되는 금액이기 때문입니다.
기본공제는 250만 원이니 큰 금액을 절세할 수 있겠죠?

※양도소득세 기본세율

■재산세

상가 재산세는 상가 건물과 그 건물이 있는 토지에 각각 부과됩니다.

상가 건물에 대한 재산세는 7월 16일~7월 31일 까지, 토지에 대한 재산세는 9월 16~9월 30일까지 납부하게 됩니다.

 

상가 재산세는 '과세표준 x 세율'로 계산되는데, 재산세의 대상이 일반건축물인 상가와 상가에 포함된 토지로 나뉘다 보니 건물분과 토지분 재산세의 과세표준을 계산하는 식이 다릅니다.

 

※상가 재산세 계산식
건물분 재산세 = {시가표준액 x  공정시장가액비율(70%)} x 0.25%
토지분 재산세 = {공지시가 x 공정시장가액비율(70%)} x 0.2~0.4%

예) 상가 건물 시가표준액 2억 원, 토지 공시지가 2억원
→건물분 재산세 : (2억 원 x 70%) x 0.25% = 35만 원
→ 토지분 재산세 : (2억 원 x 70%) x 0.2% =28만 원

※토지과세표준에 따른 세율

과세표준	세율	비고
2억원 이하	0.2%	3단계 초과 누진세율
2억원 ~10억원이하	40만원 + 2억초과 금액의 0.3%
10억원 초과	280만원 + 10억 초과금액의 0.4%

 

■종합부동산세

종합부동산세는 상가 건물이 세워져 있는 토지의 공시지가가 80억 원이 넘을 때만 해당하는 세금입니다.

그래서 소액으로 투자를 하는 대부분의 상가에 해당하는 사항은 아닙니다.

그리고 공시지가 같은 경우는 실제 거래되는 가격의 70%로 책정이 되기 때문에 일반적인 상가로서는 종합부동산세를 낼 일이 없습니다.

 

 

■부가가치세(임대료 부분)

부가가치세는 수입과 관련해서 내는 세금입니다.

상가는 상업용 건물이라서 주택과 달리 부가가치세를 내야 합니다.

매달 받는 월세에 대해서 부가가치세를 내야 하고, 보증금에 대해서도 부가가치세를 납부해야 합니다.

 

월세 같은 경우 부가가치세를 임차인에게 월세와 같이 받게 됩니다.

그래서 매달 받는 돈은 월세 +부가가치세입니다.

여기서 받은 부가가치세는 임대인이 부가가치세를 국세청에 납부하게 되고, 임차인은 부가가치세를 환급받게 됩니다.

 

보증금 같은 경우 은행 이자율을 적용해 부가가치세를 산출하게 됩니다.

 

부가가치세는 1년에 2번 신고 및 납부를 하고, 7월과 1월에 한 번씩 하게 됩니다.

 

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마치며

상가투자를 했을 때 반드시 알아야 하는 세금에 대해서 알아보았습니다.

아마 한 번씩 다 들어본 세금일 텐데요. 상가투자를 했을 때 위에 세금만 기억하고 있다가 해당 기간에 납부하면 됩니다.

그리고 투자를 할 때 반드시 위의 세금을 고려해서 수익률을 계산하여 접근해야 할 것입니다.