LTV와 DTI란 ? DSR 이란? 계산 방법

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

부동산 가격 폭등으로 정부에서는 부동산 가격 안정화를 위해 여러 가지 규제를 내놓았습니다.

그중에 대표적인 것이 대출 규제입니다.

조정대상지역 및 투기과열지구에 있는 주택을 매입할 때는 LTV와 DTI를 일정 수준으로 정해 놓고, 그이상의 대출을 막고 있습니다.

솔직히 내 집 마련에 있어 대출 없이 집을 사는 것은 불가능한 일립니다. 그렇기 때문에 주택을 매입할 때 매입하고자 하는 주택이 얼마나 대출이 가능한지를 확실히 알아두어야 자금계획을 세울 때 도움이 될 것입니다.

집을 살 때 꼭 필요한 대출!! 대출할 때 꼭 알아야 할 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보겠습니다.

■ LTV (Loan To Value ratio) : 집을 담보로 얼마까지 대출 가능?

 

LTV는 Loan To Value ratio로 '주택담보대출비율'을 말합니다.

말 그대로 집을 담보로 대출이 가능한 비율입니다.

즉, 주택을 담보로 대출을 받을 때, 담보물인 주택의 가격에 대한 대출비율을 말합니다.

 

★ LTV 계산 방법 ★ LTV(%) = ( 주택대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등 ) /  주택담보가치

예시 1)
시가5억 원인 주택, LTV 70% 적용
5억원 x 0.7 = 3억 5천만 원 ←대출 가능 금액

예시 2)
시가5억 원인 주택, LTV 70% 적용, 전세 1억 5천만 원인 경우
{ ( 5억원 x 0.7 ) - 1억 5천만원 } = 2억 원 ←대출 가능 금액

예시 3)
시가 5억 인 주택(서울지역), LTV 70% 적용 방 3개인 경우(세입자 있음)
{ ( 5억 원 x 0.7 ) - (3,700만 원 x3) } =2억 3,900만 원  ←대출 가능 금액

※소액임자인 최우선변제금액 고려; 서울지역 보증금 1억 천만 원 이하에선 3,700만 원 최우선 변제

주택담보대출은 주택 구매자에게 꼭 필요한 대출입니다.

하지만 은행 입장에서도 대출을 했다면 상환을 걱정해야 하는데요.

은행에서 주택의 담보비율을 너무 놓게 잡고 대출을 했을 경우 나중에 집값이 떨어진다면, 그리고 채무자가 대출을 상환하지 못하는 경우가 발생하면 은행이 그 손해를 떠 않아야 하는 우려가 있습니다. 

그렇기 때문에 일정 비율을 정해 놓고, 그 이상은 대출을 못하게 막아 놓은 것입니다.

 

이렇게 대출 부실로 인한 피해를 막는 용도로 활용이 되지만 최근에는 부동산의 가격 안정화를 위한 규제 수단으로 활용되고 있습니다.

■ DTI (Debt To Income) : 소득 수준 고려해서 얼마까지 대출 가능?

DTI는 Debt To Income으로 '총부채상환비율', 즉 총소득 대비 부채상환액을 나타낸 비율입니다.

즉, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말합니다.

대출자의 채무상환 능력을 평가하는 제도입니다.

★ DTI 계산법 ★ DTI (%) = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 총 연간 소득

 

예시)
연소득이 4,000만 원이고 DTI가 60%라고하면 
4,000만원 x 0.6= 2,400만 원
원리금이 2,400만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한

 

※ DTI와 DSR의 차이점

DSR (총부채원리금상환비율) 과 DTI(총부채상환비율)은 비슷한 의미이지만 약간의 차이가 있습니다.

DTI는 주택대출의 원리금 상환액은 포함하나 기타 대출에서는 이자 상환액만 포함합니다.

반면, DSR은 기타 대출에서의 원리금 상환액까지 포함하는 더 큰 개념입니다.

 

■ DSR (Debt Service Ratio) : 총부채를 고려했을 때 얼마까지 대출 가능?

DSR 이란 Debt Service Ratio로  '총부채원리금상환비율' 입니다.

이것은 주택대출 원리금과 기타 모든 대출의 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 말합니다.

즉, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 전체 대출에 대해 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.

 

주택담보대출 원리금뿐만 아니라 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금, 전세보증금 담보대출, 예. 대적금 담보대출, 유가증권담보대출의 원리금 등 주택담보대출 외 원리금까지 모두 반영하기 때문에 더 DTI보다 더 포괄적이고 까다로울 수밖에 없습니다.

★ DSR 계산법 ★ DSR(%) = (연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 총 연간 소득 연간 원리금 상환액 = DSR(%) x (총 연간소득) - (기타 대출의 연간 원리금 상환액)

예시)
연소득이 4,000만 원이고 신용대출이 있습니다. 
신용대출로 연간 원리금이 10만 원이고,
주택담보대출 연간 원리금이 1,000만 원이라고 하면
(1,000만 원 +10만 원) / 4,000만 원 = 0.2525 → DSR : 25.25%

■ 주택구입 목적시 지역별 LTV, DTI 비율

※ 서민실수요자 : 부부 합산 연소득 8,000만 원 이하(생애 최초 9,000만 원 이하), 무주택 세대주, 주택가겨 5억 원 이하(투기지역, 투기과열지역 6억 원 이하)

※ 고가 주택은 시가 9억 원 초과

※ 조정대상지역 내 9억원 이하는 LTV 50%, 9억원 초과는 LTV 30% 적용

※ 투기지역, 투기과열지구의 경우 시가 9억 원 이하 LTV 40%적용, 시가 9억원 초과 LTV 20% 적용, 시가 15억 원 초과 아파트를 구입하는 목적의 주택담보대출은 금지

※ 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70% 유지

 

■ 생활 안정자금 목적의 주택담보대출 시 지역별 LTV, DTI 비율

■  마치며

부동산 관련 신문이나 뉴스에서 많이 볼 수 있는, 그리고 주택구입을 할 때 꼭 필요한 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보았습니다. 

모두 자금 계획을 잘 세워서 내 집 마련을 하는 그날까지 파이팅합시다.