간주임대료 계산법 ,부동산 임대소득 계산, 보증금 간주임대료 계산법

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

5월은 종합소득세 신고기간입니다.

요즘 부동산에 관심을 많이 갖고 계시고, 실제로 부동산을 가지고 계시면서 임대료를 받고 계시다면 임대소득세를 내어야 하는데요, 월세 같은 경우 소득으로 들어보는 부분이 명확하여 헷갈릴 일이 없는데, 보증금 및 전세금에 대해서는 소득을 어떻게 잡아야 할지 난감해하실 수 있습니다.

보증금 같은 경우는 간주임대료라고 해서 계산법에 의해서 소득을 계산하게 됩니다.

 

그래서 간주임대료에 대해서 알아보겠습니다.

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■ 주택임대소득의 과세

먼저 주택임대소득의 과세기준을 살펴보겠습니다.

주택임대소득의 과세는 주택소유 개수에 따라 과세여부가 달라집니다.

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■ 간주임대료

전세 또는 월세 보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주하여 과세하는 금액. 

 

개요

임대사업자가 월세 이외에 전세 또는 월세 보증금으로부터 버는 수익을 일컫는 말로, 보증금에 일정 이율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액 및 과세표준에 합산합니다.

월세, 전세, 반전세 간 조세 형평성을 맞추기 위해 2011년부터 간주임대료를 계산하여 과세하는 제도가 도입되었습니다.

 

간주임대료 과세대상은 부부 합산 3 주택 이상 보유한 가구이며, 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 3억 원 이하인 주택의 경우 주택 수 계산에서 제외됩니다.

간주임대료를 구하는 방법은 조세특례 제한법과 소득세법, 부가가치세 법에 규정되어 있으며, 계산식은 법률마다 차이가 있습니다.

소득세법상 간주임대료는 다음과 같이 구하며 최종적으로 부동산 임대소득금액은 간주임대료와 연간 월세 소득의 합으로 구성됩니다.

 

■간주 임대료 과세 대상 및 간주임대료 계산 시 제외되는 소형 주태 기준

■  주택수 판정방법

1. 소형주택 제외

2. 본인과 배우자 소유 주택 합산

3. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기한 경우에는 각각 1개의 주택으로 봄

4. 공동 소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 봄(가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 하되 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산)

 

■ 과세 최저한 적용 방법

1. 인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용

2. 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액 만큼 과세

3. 공동사업장의 경우 공동사업장의 소득에서 3억원 공제(부부 공동명의 주택은 각각 3억 공제 아님)

■ 간주임대료 계산방법

 

▶간주임대료=(보증금– 3억 원) x0.6 x이자상당액 -임대사업부분 발생 이자,배당(추계신고시 차감하지 않음)

▶월세 수입= 월세 x임대 개월 수

▶부동산임대소득금액 = 간주임대료 + 연간 월세 소득

(예시)

예를 들어, A라는 사람이 주택을 3채 보유하고 있고,
거주 중인 주택 이외 2채는 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원,
전세 6억에 각각 임대를 주고 있고, 정기예금 이자율은 연 2%라고 한다면

▶연간 월세 소득=50만원 x12개월 =600만원

▶연간 간주임대료=(6.2억-3억) x0.6 x0.02 = 384만원

▶연간 부동산임대소득금액=984만원

 

■간주임대료 과세여부

 

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마치며

 

보증금 및 전세금에 대해 소득을 어떻게 계산하는지, 즉 간주임대료에 대해서 알아보았습니다.

간단한 개념이니, 3 주택 이상을 보유하신 분들은 소득신고를 할 때 참고하시면 좋을 거 같습니다.

저도 간주임대료를 계산하는 날이 왔으면 좋겠네요.