주택임대수익 소득세신고-주택임대 수익금액 2천만원 이하자도 소득세 신고대상

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

5월은 종합소득세 신고의 달입니다.

종합소득세 신고는 월급 이외에 소득에 대해 종합적으로 신고를 하는 것인데요,

주택임대 수익자의 신고대상 조건이 5월 12일부터 바뀌었습니다.

 

전년 주택임대 수익금액 2천만 원 이하자도 올해 소득신고대상이 됩니다.

 

그럼 바뀐 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

---

★ 주택임대 수익금액 2천만원 이하자도 소득세 신고를 해야 합니다 ★

 

★ 배경

주택임대소득은 ’13년 이전에는 전부 과세,

’ 14～’ 18년에는총수입금액 2천만 원 초과자에 대해서만 과세하였으나,

올해(‘19년 귀속)부터 상가임대 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하자도 소득세가 과세되며, 6월 1일까지* 신고하여야 합니다.

   * 성실신고 확인 대상 사업자는 6월 30일까지

 

※주택임대소득 과세 연혁

 

 

★ 신고대상

주택임대소득 신고대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자2)입니다.

    1) 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 11 주택자도 과세됨.

    2) 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 제외

 

 

 

★ 신고도움 서비스

국세청에서 납세자 유형별 맞춤형 안내문을 발송하고, 안내문에 주택 보유내역, 세무서와 지방자치단체 등록사항 등 신고에 필요한 정보를 최대한 제공합니다.

 

 ○ 주택임대소득 신고안내 화면*을 신설하여 절세 팁(Tip), 자주 묻는 질문과 답변 등이 게시되어 있어 참고 하시면 좋을 거 같습니다.  

   * 국세청(www.nts.go.kr) ▸ 주택임대 종합소득세 신고안내 배너 ▸ 주택임대소득 안내 ▸ 주택임대소득 신고안내

 

 ○ 또한, 전자신고 따라하기 동영상, 종합･분리과세 예상세액 비교 및 간주임대료 간편계산 서비스 등도 제공 되고 있습니다.

 

 

※국세청→ www.nts.go.kr

 

 

 

※국세청홈텍스 → www.hometax.go.kr 

---

★ 주택임대소득 신고 절세 Tip ★

 

1. 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택

  - 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6～42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능

   ※ 신고 후 5년 이내 경정청구를 통해 신고방법 변경(종합과세⇄분리과세) 가능함.

 

종합과세와 분리과세 중 유리한 사례

※ 다음 사례는 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세 또는 분리과세에 따른 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것임.(주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말 정산한 근로소득금액도 포함)

 

✔ 종합과세가 유리한 경우 

 <조건>
① 단순경비율 적용 대상자 &
② 주택임대업 사업자등록 없음. &
③ 주택임대소득 외의 다른 소득 없음

⇒ 종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101～701104, 701301)이 종합과세가 분리과세(세율 14%)보다 유리하거나 같음.

✔ 분리과세가 유리한 경우(Ⅰ)

<조건>
① 주택임대 총수입금액이 1천만 원 이하 &
② 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만 원 이하 &
③ 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족하여 분리과세 시 필요경비(60%)와 기본공제(4백만 원) 우대가 적용

⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101～701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음.

✔ 분리과세가 유리한 경우(Ⅱ)

<조건>
① 주택임대 총수입금액이 4백만 원 이하 & 
② 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2천만 원 이하

⇒ 분리과세 소득금액과 세액이 없으므로 주택임대 모든 업종(701101～701104, 701301)이 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같음.

 

 

 

2.사업자등록에 따른 세금혜택 확인

   - ｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율1)과 기본공제2)에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면3)을 받을 수 있음.

  1) 필요경비율 :  미등록 50% → 등록 60%    

  2) 기본공제 : 미등록 2백만 원 → 등록 4백만 원

  3) 감면율 : 감면대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)

   - 다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 함.

 

사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교

 

 

<가정>

- 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만 원 이하

- ①은 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비 및 기본공제 혜택요건과 감면요건 충족

 

⇒ 사업자등록 등 우대요건을 충족한 경우 결정세액은 14만 원(장기), 39.2만 원(단기)으로 등록하지 않은 경우의 112만 원 보다 유리(소득세만 비교한 결과임.)

 

 

3. 주택 수를 꼼꼼히 확인

  - 공동소유 주택은 올해(’19년 귀속)까지는 최다 지분자의 주택으로만 계산

  - 비과세* 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외되므로 주택을 임대하고 있더라도 부부합산하여 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않음.

  * 다만, 부부합산 2주택 이상 등으로 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함됨.

 

 

---

마치며

주택임대 수익자의 소득세 신고대상 변경에 대해 알아보았습니다.

주택임대소득에 대해서 '14년~'18년 까지 비과세였는데 `19년 이후부터 과세대상으로 바뀌었는데요, 이 또한 다주택자에 대한 압박이라고 볼 수 있겠네요. 올해부터 임대소득세 신고를 하고 세금을 납부하실 분들은 바뀐 제도를 잘 살펴보고 절세할 수 있는 방법으로 세금 절약을 했으면 좋겠습니다.

 

저도 주택임대소득 신고를 하는 그 날까지 열심히 달려가겠습니다.