상가 분양 절차, 준공 후 할 일

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

상가분양을 받을 때 어떤 흐름으로 진행이 되는지 시간 순서대로 알아보겠습니다.

 

상가투자를 할 때, 기존의 상가가 아닌 새로 만드는 상가를 분양받는 경우가 있습니다.

기존의 상가에 투자를 한다면, 상가 매입에 필요한 자금을 준비해서 상가매매 계약을 하고 소유권 이전 등기를 하면 됩니다.

 

하지만 새로 짓는 상가에 투자를 하게 될 경우 기존 상가 매매와는 조금 다릅니다.

그 이유는 분양계약서를 쓰는 시기와 상가준공이 떨어져서 실제 잔금을 치르는 시기가 다르기 때문입니다.

 

그럼 시간순서에 따라 어떠한 절차로 진행이 되는지 알아보겠습니다.

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1. 분양계약

상가 분양시장에서 마음에 드는 상가를 찾았다면,

그 상가를 사기 위해서는 분양계약서를 쓰고 분양권을 받게 됩니다.

분양계약서를 쓸 때에는 분양금에 10% 정도를 납부하고 계약을 하게 됩니다.

상가 분양은 아파트 분양과 다르게 선착순으로 분양을 하게 됩니다.

 

2. 중도금 납부

실제로 상가를 짓기 시작하고 그 기간 동안 중도금을 납부하게 됩니다.

본인 돈으로 중도금을 납부할 수도 있지만 대부분은 중도금 대출을 받아 중도금을 납부합니다.

그 이유는 대부분의 시행사에서 중도금 대출의 이자를 대신 납부해 주기 때문입니다.

그렇기 때문에 내 돈을 추가로 투자해서 중도금을 납부할 필요가 없습니다.

 

3, 준공

건물이 완성이 되면, 해당 시, 군, 구에서는 건물을 사용해도 된다고 허가를 해주게 되는데, 이게 바로 준공인가입니다. 

준공이 떨어져야지만 상가를 사용할 수 있고, 소유권 이전까지 가능합니다.

 

4. 중도금 대출 상환, 잔금납부, 소유권이전 등기

준공인가가 떨어지면 그때부터는 중도금 대출을 상환하고, 잔금을 납부하여 최종적으로 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.

 

중도금 대출상환 및 잔금을 납부하는 과정에서 본인 돈으로 모두 치르면 좋겠지만 상가투자에서는 레버리지를 일으키는 게 보통입니다. 그래서 은행에서 대출을 받아서 중도금 대출상환과 잔금을 납부하게 됩니다.

 

상가 대출의 경우 RTI 비율에 따라 대출금이 나오게 됩니다. 그렇기 때문에 은행에 가서 심사를 받고 자금 계획을 세워야 합니다.

 

그럼 이제 은행에서 대출을 받아서 중도금 대출을 상환하고 잔금을 납부할 경우에 대해서 설명을 해보겠습니다.

 

대출 심사를 통해서 대출금액이 정해지면 그때부터는 은행이 알아서 해주니 사실상 투자자가 할 일을 없습니다. 대출이 나가게 되면 은행은 상가에 근저당을 설정하게 되는데, 이때 은행에 연계된 법무사가 근저당을 설정하기 전에 소유권이전 등기를 해줍니다.

소유권 이전등기가 먼저 이루어지고 그 후순위로 근저당이 들어가게 됩니다.

 

그렇기 때문에 투자자가 직접적으로 할 일은 없고, 돈만 준비하면 됩니다.

그럼 어떤 돈을 준비해야 할까요?

 

①우선 중도금 대출 상환 금액이 필요하고, ②잔금을 처리할 금액이 필요합니다.

그리고 상가를 취득하는 것이기 때문에 ③취등록세가 필요하고, ④법무사 수수료가 필요합니다.

 

그래서 상가담보대출금에서 위의 금액을 뺀 금액만 준비해서 대출받는 은행 통장에 넣어두면 은행애서 알아서 중도금대출 상환 및 잔금 납부, 법무비용까지 처리를 해줍니다.

(중도금 대출 상환 금액+잔금+취등록세+법무사 수수료) - 상가담보대출 = 투자자가 준비해야 할 금액

그러고 나서 2~3주 정도 지나면 소유권이전 등기가 처리되어서 등기필증을 받을 수 있습니다.

 

이런 과정을 통해서 상가를 분양받고 상가소유권이전까지 완료됩니다.

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마무리

상가를 분양받았다면 시간 흐름에 따라 위의 절차대로만 진행하면 됩니다.

그러면 나도 임대인이 될 수 있습니다.

잘 준비하고 계획을 잘 세워서 공실 없는 상가투자를 해야 할 것입니다.