재개발 활성화 방안 (20.5.6), 서울 재개발 속도 붙나?

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

오늘 국토부에서 재개발 사업 활성화를 위한 방안을 발표하였는데요.

주택 가격 상승의 원인인 공급 부족을 해결하기 위한 방안으로 해석이 됩니다.

서울이나 경기고 도심 같은 경우 신규부지가 부족하기 때문에 공급을 늘리기 위해선 재개발이 필수입니다.

 

그래서 이번에 발표한 재개발 활성화 방안은 재개발 산업에 활력을 불어넣어줄 것으로 보여, 많은 관심을 가질 필요가 있어 보입니다.

 

 

 

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"공공 재개발 사업 활성화"

 

(현황 및 문제점) 일부 재개발 장기 정체 중, 조합 내·외부 갈등이 원인 □ (현황) 서울 내에는 총 531곳의 재개발․재건축 사업이 추진 중    ㅇ최근 3년(`17년~`19년) 동안 인허가 年 2.6만호, 착공 年 2.8만호를 기록하여, 예년 수준 (10년 평균)을 뛰어 넘는 공급실적을 달성    * 최근 10년간 서울 정비사업 실적(연평균) : (인허가) 2.3만호 (착공) 1.8만호   □ (문제점) 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요한 일부 재개발이 사업성 부족 등으로 오랫동안 조합설립도 못하고 정체 중      * 서울 재개발 구역 중 102곳이 구역지정 이후 10년간 조합설립에 실패   ㅇ 또한, 조합설립에 성공 하더라도 조합 내 갈등, 복잡한 절차로 착공까지 평균 10년 이상 소요되고 있는 것으로 분석   ⇨ 공공참여를 통해 오랫동안 멈춰져 있는 재개발 사업을 재개하고, 旣추진 중인 사업의 속도를 높여서 도심 내 주택공급 보완

 

 

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"(개선방안) 공공참여 + 조합원·세입자 지원강화 + 사업성 보완 추진"

 

⑴ 공공참여 

 ㅇ LH․SH가 단독․공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업 참여

  - 신속하고 투명한 사업추진, 재정착 지원, 공공성 높은 주택* 공급

   * 저렴한 분양주택, 공적임대 주택(지분형 주택, 수익공유형 전세주택 포함) 공급(☞참고1,2)

 

 ㅇ 정부와 서울시는 도시규제 완화*, 신속한 인허가, 국비․기금지원

   * 3년 마다 도시규제 완화의 필요성․효과성을 검토하고, 규제완화 수준을 조정

 

⑵ 조합원 지원 강화

 ① 조합원 재산권 보장

  - (확정수익) LH․SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장

※ (예시) 공공재개발 사업의 조합원 분담금 수준  ‣ 조합원 희망 수익 : 비례율 115% (분담금 0.7억원 수준)  ‣ 현재 사업여건 상 예상 수익 : 비례율 95% (분담금 1.3억원 수준)  → LH · SH가 양 조건의 중간 수준인 비례율 105% (분담금 1억원 수준)을 제안

  - (조합원 참여 보장) 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여 보장

 

 ② 저소득층 조합원 분담금 대납

  - 조합원 희망 시 LH․SH가 분담금 대납 후 10년간 주택공유*

   * (조건) 무주택자만 적용하고 전용면적 60㎡이하 주택 공급→ 조합원 10년 거주 후 처분

 

 ③ 조합원 중도금 및 이주비 부담 완화

  - 공공 재개발 사업 추진 시 중도금을 분담금의 60%→ 40% 하향

    * (현행) 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%→ (변경) 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50%

 

  - 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 年 1.8%의 이주비 융자

   * 이주비 융자는 LH․SH가 전세금을 대신 납부하고 조합원에게 이자를 받는 방식

 

⑶ 세입자 지원 강화

 ① 재개발 구역 내 세입자 재정착 지원 강화 (도시정비법 시행령 개정)

  - 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대 

 

 ② 영세상인 계속 영업 지원(도시재생법 시행령 개정)

  - 국비를 지원하여 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지 조성

    * 도시재생사업 인정제도를 통해 국비 최대 50억원 지원

 

⑷ 사업성 보완 및 신속한 사업 추진

① 『주택공급활성화지구』를 신설하여 도시․건축규제 완화 (주택법 개정)

 

  - (제도개요) 공공 재개발 활성화를 위해 도시규제 완화, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 지원하는 특례지구 신설

    * 개별 사업법에 따라 추진하는 사업지구․구역 등을 활성화지구로 중복지정하여 특례를 부여하는 방식 (유사사례 : 특별건축구역, 도시재생 혁신지구 등)

 

  - (지정요건) 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대 (공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급하고, 필요시 투기방지 대책* 요구

   * (예) 조합정관 변경을 통해 정관 변경일 이후 취득한 조합원 입주권에는 불이익 부여 명시 등

  ** LH․SH가 국토부(LH사업) 또는 서울시(SH사업)에 주택공급활성화지구 지정 신청
→ 원활한 공공 재개발 사업 추진을 위해 국토부의 사업관리 기능 강화

 

  - (지정효과) 용도지역 상향 또는 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 통합심의위원회 운영, 분양가 상한제 적용 예외

    * 개별 사업지의 특성에 맞게 적정한 수준으로 규제완화 및 기부채납 비율을 적용할 예정

 

② 사업기간을 종전 재개발 사업의 절반이하로 단축

 

  - 신속한 인․허가 및 공공의 사업관리를 통하여 구역지정부터 착공
까지의 소요기간을 10년 이상(1,000세대 이상) → 5년으로 단축

    * (종전) 조합설립(12개월)→사업인가(41개월)→관리처분(37개월)→착공(30개월)

      (개선) 시행자지정(12개월)→사업인가(18개월)→관리처분(12개월)→착공(18개월)

 

③ 재개발 사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원 강화

 

  - 주택도시기금에서 총사업비 50%까지 年 1.8%로 사업비를 융자*하고, 정비사업 대출보증(HUG)으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 허용

   * 지원요건이 엄격했던 융자요건을 공공재개발에 완화 적용하여 사업 활성화 도모

    (주택 연면적 조건 미적용 + 공공시설 설치비율 연면적의 30%→ 20%로 완화)

 

  - 공간지원리츠가 상가․공장시설 등 비주거시설 매입지원

 

  - 조합이 정관에 소형상가 등 소유자에 대한 주택분양 가액기준을 조례상 범위 내에서 정할 수 있도록 위임 (서울시 도시정비 조례 개정)

   * 현재는 소형 상가의 가치가 분양주택 가격보다 높아야 주택으로 수분양 가능
    (다만, 쪼개기 방지를 위해 분양 가액기준의 상한을 조례로 규정) 

 

 

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 마치며

집값 상승의 가장 큰 원인 중의 하나가 공급의 부족입니다.

 

서울 외각이나 경기도의 수요가 집중되고 있지만 공급이 부족한 게 현 상황인데요.

택지개발을 통한 신도시의 공급도 중요하지만, 현재 도심 속에 있는 노후화된 주택의 재개발도 공급에 큰 힘이 됩니다.

이런 상황에서 재개발 활성화를 위한 방안은 가뭄에 단비 같은 희소식인 거 같아요.

하지만 재개발 활성화로 인한 투기세력의 투기열풍이 불 수도 있어 주의가 필요해 보입니다.

 

재개발 지역 같은 경우 이미 자리가 잡힌 도심에 위치해 있기 때문에 실수요나 투자가치가 매우 높아, 재개발 지역과 상황을 유심히 지켜보고 기회를 잡아야 할거 같아요.

 

우리 모두 내 집 마련을 위한 그날까지 관심과 공부를 열심히 해 보아요~