<상가투자 꿀팁_상가 찾기> 상가주택 장점, 단점, 투자 포인트 정리

안녕하세요. 릴리리뷰입니다.

 

상가투자 꿀팁에 대해서 계속 소개를 하려고 합니다.

내가 일하지 않아도 돈이 들어오는 구조, 돈이 들어오는 시스템을 만들기를 모두가 꿈꿉니다.

 

하지만 꿈만 꾼다면 이루어지는 것은 없겠죠? 꿈을 이루기 위해 내가 일하지 않아도 돈이 들어오는 시스템을 구축하는 그날까지 공부하고 실행에 옮겨야 합니다.

 

상가투자는 그런 시스템을 만드는 방법 중 하나라고 할 수가 있겠어요.

매달 월세가 들어오는 것!! 제2의 월급!!

생각만 해도 기분이 좋아지네요.

 

이런 기분 좋은 일을 현실로 만들기 위해 준비했습니다.

상가 투자 꿀팁 시리즈!! 세상에는 투자할 것들이 엄청나게 많지만 알지 못해 접근하지 못했습니다.

차근차근 같이 공부하고 꿈을 이루어 보아요~

 

오늘은 상가주택의 장점, 단점, 투자 포인트에 대해서 알아보겠습니다.

 

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"상가주택 투자하기"

 

상가주택이란?

 

상가주택의 정식 명칭은 점포겸용 단독 주택입니다. 하지만 일반적으로 상가주택으로 많이 불리고 있습니다. 

상가주택은 보통 1층은 상가, 2층 이상부터는 주택으로 구성되었습니다. 그래서 1층은 상가 임대, 2층 이상부터는 전세나 월세를 받는다면 든든한 수익이 들어오게 됩니다.

 

◎상가주택의 장점

 

1. 상가와 주거 임대를 통한 임대 수익이 높습니다.

상가투자의 장점과 주택임대업의 장점을 모두 살릴 수 있습니다. 

이를 테면 상가로 높은 월세를 받을 수 있고, 전세를 통해 현금을 확보할 수가 있는 것이지요.

 

2. 택지개발지구의 초기 투자의 경우 개발이익을 기대할 수 있습니다.

상가주택 같은 경우 택지개발지구에서 많이 볼 수 있는데요, 초기 투자를 했을 경우 택지개발지구가 발전했을 경우 시세차익 또한 노릴 수 있습니다. 

 

3. 직접 거주하면서 임대 수익을 얻을 수 있습니다.

1층은 상가, 2층부터는 주거시설이기 때문에 직접 거주가 가능하고, 건물 관리도 용이합니다.

직접 건물관리를 한다면 관리비도 절약할 수 있습니다.

 

4. 은퇴계층에게 인기가 높습니다.

거주와 동시에 상가 임대료를 받을 수 있기 때문에 일을 하지 않는 은퇴계층에 매우 인기가 좋습니다.

 

◎상가주택의 단점

1. 상권 형성이 안 되어있는 곳은 1층의 활용도가 낮습니다.

어디나 마찬가지겠지만 상권이 형성되어 있지 않은 곳은 상가의 이용이 적어질 수밖에 없습니다.

상권 형성이 안 된 곳엔 1층 상가는 공실이 발생하고 주거 층만 임대가 나갈 수 있습니다.

 

2. 구도심의 경우 주변 상권에 영향을 많이 받고, 주변에 주거지역이 있다면 전세나 월세를 높게 받지 못할 경우도 있습니다.

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"상가주택 투자는 어떻게 할까?"

 

상가주택 같은 경우는 두 가지 방법이 있습니다.

첫 번째는 택지개발을 할 때 토지를 분양받고 직접 건물을 짓는 방법이고,

두 번째는 매물로 나온 건물을 매매하는 것입니다.

 

그럼 택지지구 개발을 할 때 투자하는 방법을 간단히 알아보겠습니다.

"택지지구 시기별 투자법"

 

 ◎택지지구 지정

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택지지구가 지정되면 사업주체(LH)는 어떻게 하면 신속한 사업 진행을 위해 기존의 원주민들을 충돌 없이 이주시킬지 보상책에 대해 고심하게 됩니다.

이런 보상책이 바로 이주자택지, 협의자 택지, 생활대책 용지인데 원주민에게는 좋은 위치의 땅을 조성원가의 80%선에서 저렴하게 공급해주고 나머지 땅은 일반인들에게 조성원가의 1.5~2배 가격으로 분양하는 방식으로 기존 거주자에게 혜택을 주고 이주를 조속히 진행시킵니다.

 

1. 이주자 택지 매입하기

이주자택지는 자금이 없어 건축할 수 없는 원주민에 대한 배려 차원으로 합법적으로 1회에 한해 전매가 가능합니다.

이때 이주자택지를 프리미엄을 주고 살 수가 있는데, 보통 공인중개사를 통해서 구입합니다.

이주자택지는 조성원가 80%에 공급되므로 감정가가 낮아 대출이 적게 나오며, 원주민에게 줘야 하는 프리미엄으로 인해 초기 투자금이 많이 필요한 단점이 있다. 

 

2. LH 일반분양

LH는 원주민들에게 보상하고 남은 토지를 인터넷으로 분양한다. 상업지구 근처, 대로변이나 코너, 공원 근처, 등 좋은 위치의 토지는 경쟁이 몰리게 된다.

지금은 특정 지역에 거주하는 사람만 매매할 수 있게 규제가 생겼지만 과거에는 수많은 가족, 친척, 지인들의 명의를 활용해서 당첨확률을 높이는 투자자들이 많았습니다. 실제 당첨자들 명단을 보면 20살도 안된 주민등록번호가 상당히 많았다고 합니다.

 

3. LH 수의계약 토지

일반인 대상의 분양으로도 팔리지 않는 토지들은 수의계약을 통해 LH공사 홈페이지에서 선착순 분양을 합니다.

보통 일반분양 때는 코너나 위치가 좋은 토지로 경쟁이 몰리는 경향이 있는데 토지 가치에 대한 분석을 제대로 할 수 있으면 수의계약도 좋은 기회가 될 수 있습니다.

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"투자 포인트"

 

한 택지지구 안에서 주거용으로 나오는 임대료는 위치가 달라도 비슷한 경향이 있습니다. 공실의 위험도 비슷한 수준이고요.

그러므로 상가주택의 가치를 결정하는 것은 1층 상가에서 임대료가 얼마 정도인가에 달려 있고, 이에 따라 건물의 가격이 결정됩니다.

 

1. 중심 상업지구와 연계가 되는지 확인해야 합니다.

상업지구와 가까운 곳에 위치한 상가 주택은 상권이 통합되는 경우가 있어 매우 유리합니다.

보통 키 맞추기라고 하는데, 상업지구와 마주 보고 있는 상가주택이라면 상업지구와 비슷한 임대료를 받을 수 있게 됩니다.

 

2. 택지지구 근처 아프트의 세대수가 많은지 확인해야 합니다. 

배후세대가 상권에 미치는 영향은 엄청납니다. 배후세대가 든든히 받쳐줘야 상가 유입인구도 증가하게 됩니다.

상가주택의 1층 상가들은 대부분 먹자골목? 카페거리 등과 같이 특색을 나타냅니다. 그렇게 때문에 상가주택의 거주자뿐만 아니라 배후세대에서의 유입도 많은 편입니다.

 

3. 코너에 있으면 좋습니다.

상가를 볼 때 기본이 되는 것입니다. 코너 자리는 양면이 노출되어 있어 광고가 용이하고 접근성이 좋아 공실이 적고, 임대료가 높은 장점이 있습니다.

 

4. 남향인지 확인할 필요가 있습니다.

상가주택의 경우 1층의 상가뿐 아니라 2층 이상 층은 주거용이기 때문에 남향이 매우 중요합니다.

물론 상가의 접근성을 고려하여 남향이면 더 욱 좋은 입지입니다.

 

5. 주차공간을 확인해야 합니다.

상가주택의 문제점 중 하나가 주차입니다. 거주자와 상가 이용자가 모두 모이기 때문에 주차 문제가 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 충분한 주차 공간이 있는지 확인해야 합니다.

 

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마치며

상가주택 투자의 장점, 단점, 투자 포인트에 대해 알아보았습니다.

추가로 택지지구 투자도 알아보았습니다. 본인이 택지지구 투자부터 건물을 지을 정도의 자금을 가지고 있다면 택지지구 투자부터 시작하면 보다 많은 수익을 올릴 수 있을 것 같습니다.

 

하지만 너무 많은 돈이 필요할 거 같고, 건물을 짓기까지의 모든 과정을 알아야 하기 때문에 쉽지는 않을 것 같습니다. 

 

저도 부동산과 주식 등을 통해 일을 안 해도 돈이 들어오는 시스템을 구축해 놓고, 최종적으로는 건물을 짓겠다는 꿈이 있습니다. 

그렇기 때문에 더욱 공부하고 노력해야 할거 같습니다.